ผู้สื่อข่าวรายงานว่า เมื่อเวลา 10.29 น. ของวันนี้ (16 มกราคม 2569) ราคาหุ้นของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) หรือ CPN อยู่ที่ 57 บาท เพิ่มขึ้น 0.50 บาท หรือ 0.88% มูลค่าสูงสุดอยู่ที่ 57.25 บาท และต่ำสุดอยู่ที่ 56.50 บาท คิดเป็นมูลค่าการซื้อขาย 82.01 ล้านบาท
ราคาหุ้น CPN ขึ้นต่อเนื่องเป็นวันที่ 3 เพิ่มขึ้นรวม 4.61% เทียบกับราคาปิดวันที่ 14 มกราคม 2569 ที่ 54.25 บาท
ปัจจัยสนับสนุนราคาหุ้นมาจากความคืบหน้าในการต่ออายุสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว หลังจากที่นายอนันต์ โพธิ์นิมแดง รักษาการผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) เปิดเผยว่า ที่ประชุมคณะกรรมการการรถไฟแห่งประเทศไทยเมื่อวันที่ 15 มกราคม 2569 มีมติอนุมัติผลการเจรจากับบริษัท บริษัท เซ็นทรัลอินเตอร์พัฒนา จำกัด เรื่อง การใช้พื้นที่ศูนย์การค้าบริเวณสามเหลี่ยมพหลโยธิน หรือศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าว ตามข้อมูลของบริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด ซึ่งเป็นบริษัทในเครือที่รับบริหารที่ดิน มีการเจรจากับภาคเอกชนล่วงหน้าแล้ว
ผลการเจรจาพบว่าสัญญาเช่าที่ดินฉบับใหม่จะมีกำหนดระยะเวลา 30 ปี ภายหลังจากสัญญาเดิมหมดลง ตั้งแต่วันที่ 19 ธันวาคม 2571 ถึงวันที่ 18 ธันวาคม 2501 ให้ผลตอบแทนรวมประมาณ 33,000 ล้านบาท โดยมีเงื่อนไขให้ภาคเอกชนลงทุนเพิ่ม 4,500 ล้านบาทในการปรับปรุงอาคาร สาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ เมื่อสิ้นสุดสัญญา ทรัพย์สินทั้งหมดจะเป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย
นายอนันต์ ชี้แจงว่าขั้นตอนภายหลังการตัดสินใจของคณะกรรมการจะเป็นเอกสารที่สมบูรณ์และการพิจารณารายละเอียดในมุมมองต่างๆ คาดว่าจะใช้เวลาประมาณสองเดือนและสามารถลงนามสัญญาเช่าใหม่ได้ไม่เกินเดือนมีนาคม
รายได้ที่การรถไฟไทยจะได้รับจากสัญญาดังกล่าวจะอยู่ในรูปของค่าเช่าที่บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด จ่ายตลอดอายุสัญญา 30 ปี แทนที่จะจ่ายเป็นก้อนทั้งหมดในครั้งเดียว ในขณะที่ บริษัท เอสอาร์ที แอสเสท จำกัด รับค่าธรรมเนียมการดำเนินงานจากการให้เช่าช่วงทรัพย์สิน นี่คือส่วนต่างผลตอบแทนหลังหักค่าเช่าที่ต้องโอนไปการรถไฟแห่งประเทศไทย
สัญญาเช่าใหม่มีมูลค่าปัจจุบันสุทธิ (NPV) ซึ่งคำนวณจากเกณฑ์โครงการปัจจุบัน เมื่อคำนวณในระยะเวลา 30 ปี มูลค่าสัญญาประมาณ 33,000 ล้านบาท เทียบกับสัญญาเดิมที่เรียกเช่าระยะเวลา 20 ปี มูลค่าประมาณ 20,000 ล้านบาท การขยายระยะเวลาการเช่าเป็น 30 ปีจะทำให้มูลค่าสัญญาเพิ่มขึ้นตามสัดส่วน เพื่อสะท้อนถึงความเพียงพอของผลตอบแทนระยะยาว
ขณะเดียวกัน บริษัทหลักทรัพย์ เคจีไอ (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) วิเคราะห์ว่าผลการดำเนินงานของ CPN มีแนวโน้มเติบโตต่อเนื่องในไตรมาสที่ 4 ปี 2568 การต่อสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัลลาดพร้าวถือเป็นปัจจัยบวกที่สำคัญ ในขณะเดียวกัน อุตสาหกรรมโรงแรมและอสังหาริมทรัพย์คาดว่าจะดำเนินการได้อย่างดีเยี่ยมในช่วงพีคซีซั่นระหว่างไตรมาสที่ 4 ปี 2568 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2569
ส่วนรายได้ค่าเช่าพื้นที่ในปี 2569 คาดว่าจะเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน จากการเปิดศูนย์การค้าแห่งใหม่ รวมถึงการต่ออายุสัญญาเช่าศูนย์การค้าเซ็นทรัล ลาดพร้าว ซึ่งเป็นหนึ่งใน 5 แหล่งรายได้หลักของกลุ่ม
นอกจากนี้ การประเมินมูลค่าหุ้น CPN ยังอยู่ในระดับที่เหมาะสม โดย Forward P/E ประมาณประมาณ 13 เท่า (-1.5 SD) ในปี 2569 โดยคาดว่าจะจ่ายเงินปันผลที่ 2.10 บาทต่อหุ้น คิดเป็นอัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลประมาณ 3.7%
